Cap Ferrat Invest
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N´importe qui a le droit d´acheter un logement en France, quelle que soit sa nationalité. En revanche, pour le financement par une banque ou un établissement de crédit français, la domiciliation de revenus en France sera sans doute demandée.

Cette acquisition est risquée. Si dans la promesse de vente il a été indiqué que le logement devait être livré vide de toute occupation, il est encore temps d´annuler la vente, puisque l´une de ses conditions de fond n´est pas remplie. Si cette disposition n´a pas été prévue, il appartiendra à l´acquéreur de demander au tribunal un jugement d´expulsion de l´occupant sans titre du logement. Cela peut durer plusieurs mois.

La " location-accession " permet d´atteindre ce but. C´est un contrat régi par la loi du 12 juillet 1984, par lequel " un vendeur s´engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d´avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d´un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d´une redevance jusqu´à la date de levée de l´option ". Le logement ainsi vendu peut être neuf ou ancien, le vendeur pouvant être un particulier ou une société. Le contrat de location-accession doit présenter cinq caractères distinctifs : l´engagement du vendeur de transférer la propriété du logement à une date convenue, le droit pour l´accédant d´acquérir ultérieurement le bien, par une manifestation ultérieure de sa volonté (ce qui suppose qu´il a le droit de ne pas l´acquérir à la date convenue), le droit d´occuper, pendant cette première période, le logement à titre onéreux, l´obligation de verser une redevance pendant cette période, jusqu´à la date de levée de l´option, l´indication au départ d´un prix de vente, qui sera réglé de manière fractionnée (par échéances périodiques pendant la première période) ou différé (en une seule fois au moment de la levée de l´option).

Les ventes de lots en copropriété doivent comporter obligatoirement, depuis le 19 juin 1997, la superficie vendue. La définition de la superficie est donnée par le décret du 23 mai 1997. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d´escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n´est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d´une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus du métrage les lots ou fractions de lots d´une superficie inférieure à 8 m2. Cette superficie diffère de la surface habitable (article R. 111-2 du code de la construction et de l´habitation).

Une annulation du compromis est possible si le consentement, exprimé lors de la conclusion du compromis, a été vicié, c´est-à-dire, par exemple, que le vendeur n´a pas indiqué avec exactitude l´étendue des travaux à entreprendre pour la remise en état de l´immeuble. Il faut en plus que la masse de ces travaux ait été déterminante du consentement, c´est-à-dire que si le futur acquéreur avait eu connaissance de la réalité des travaux à entreprendre il n´aurait pas signé le compromis.

Il est notamment possible d´obtenir une telle annulation lorsque le consentement donné à la vente a été vicié. Le vice du consentement peut résulter d´une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. Cela signifie que le bien ne présente pas certaines caractéristiques importantes pour l´acquéreur et connues du vendeur. Le dol peut également être invoqué. Il peut être constitué chaque fois que le vendeur n´a pas révélé à l´acquéreur certains faits, informations qui l´auraient dissuadé d´acheter.

Il n´existe pas de délai légal mais généralement il s´écoule entre 3 et 4 mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l´obtention par le notaire de différents renseignements (tels que vérification de l´identité et de la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu) et documents nécessaires à la rédaction de l´acte de vente.

L´avant-contrat engage son signataire. Celui-ci est lié par ce qu´il a signé et, s´il ne veut plus acheter, sa responsabilité pourrait être engagée. Il peut alors être redevable de dommages intérêts à l´égard du vendeur. Mais en aucun cas on ne peut le contraindre à acquérir le bien objet du contrat. Le vendeur est tenu d´une obligation d´information. Sa responsabilité pourrait être engagée s´il ne révèle pas certains faits. Par ailleurs il a lui-même l´obligation de s´informer afin de pouvoir renseigner au mieux les éventuels acquéreurs. En dehors de ces informations, il appartient au futur acquéreur de se renseigner lui-même auprès du vendeur sur l´état général du bien. Généralement l´avant-contrat est rédigé par un notaire. Il s´agit le plus souvent du notaire du vendeur. Ce dernier est également tenu d´une obligation de conseil et d´information. Le coût de la rédaction de cet avant-contrat est compris dans la commission de l´agent immobilier ou dans les émoluments du notaire qui recevra la vente en définitive. En pratique, il est demandé de verser 10 % du prix de vente. Il faut verser cette somme entre les mains d´un tiers choisi par les parties. Elle doit être déposée sur un compte spécial. retour Après avoir signé un bon de visite auprès d´une agence peut-on conclure la vente avec une autre agence ? Le bon de visite interdit seulement de traiter directement avec le vendeur, il est donc possible de traiter avec une autre agence.

En principe, le vendeur et l´acquéreur ne sont pas obligés de passer par un notaire. Mais un acte authentique (l´acte notarié en est un) est exigé pour pouvoir procéder à la publication du contrat requise par la loi aux fins d´opposabilité aux tiers. En plus d´honoraires librement fixés, le notaire perçoit des émoluments proportionnels en cas de vente. Partie du prix inférieure ou égale à 3 048,98 € : Le pourcentage applicable est de 5 % HT Partie du prix entre 3 048,99 € et 6 097,96 € : Le pourcentage applicable est de 3,3 % HT Partie du prix entre 6 097,97 € et 16 769,39 € : Le pourcentage applicable est de 1,65 % HT Partie du prix supérieure à 16 769,40 € : Le pourcentage applicable est de 0,825 % HT Sur ces émoluments s´ajoute la TVA à 19,60 %.

Le bon de visite est un contrat qui lie le signataire à l´agent immobilier. Généralement, il est mentionné que l´éventuel acquéreur reconnaît avoir visité le bien grâce à l´agence et s´engage à n´acheter que par l´intermédiaire de cette agence. Si l´agent a un mandat exclusif et apprend que le signataire a contracté avec le vendeur du logement pendant la durée de validité du bon, il risque de réclamer le montant de sa commission, au besoin par voie de justice. Toutefois, la Cour de cassation a jugé que : si un agent a reçu un mandat de vendre sans exclusivité, il ne peut faire souscrire aux acquéreurs éventuels un bon de visite avec engagement d´exclusivité en sa faveur .

Le vendeur peut engager la responsabilité de l´auteur de cette offre et donc réclamer des dommages intérêts. Mais pour cela il lui appartient de prouver que la rétractation lui a causé un préjudice.

Propriétaire d'un bien immobilier que vous mettez en vente ou éventuel acquéreur de celui-ci, vous êtes sur le point de signer un compromis de vente. Le compromis est un contrat par lequel, tout en tombant d'accord sur la chose et sur le prix, les parties repoussent la vente à une date ultérieure , déterminée ou déterminable, le temps que soit levé un certain nombre d'obstacles préalables définis au contrat tels que par exemple l'obtention d'un prêt. Si vous êtes acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours . Ce délai ne commence à courir que du lendemain de la première présentation de l'acte vous notifiant le compromis de vente. La notification s'effectue par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen permettant de déterminer la date de réception ou de remise de l'acte. A noter : si l'acte vous est notifié par lettre recommandée en votre absence, le point de départ du délai de rétractation sera le lendemain de la date de l'avis de passage et non le lendemain de celle du retrait au guichet de la poste. Le droit de rétractation s'exerce selon les formes prévues pour la notification. Sachez que lorsqu'un compromis ou une promesse unilatérale précède l'acte de vente, vous ne disposez d'un droit de rétractation qu'à l'égard de cet avant-contrat. Attention : le droit de rétractation ne doit pas être confondu avec le délai de réflexion lequel concerne les actes authentiques. Les actes authentiques ne peuvent être signés qu'à l'issu d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte par le notaire. Un droit de rétractation identique existe également pour la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'un tel immeuble mais aussi pour la vente d'immeuble à construire et la location-accession à la propriété immobilière.