Cap Ferrat Invest
beantwortet Ihre Fragen über das Immobiliengeschäft

Jeder darf einen Wohnsitz in Frankreich erwerben, dabei spielt die Nationaliät des Besitzers keine Rolle. Allerdings wird man wahrscheinlich von ihm fordern, dass er die Zugehörigkeit an einer kontoführenden Bank oder an einen kontoführenden Kreditinstitut in Frankreich belegt, falls er bei der Finanzierung unterstützt sein möchte.

Dieser Erwerb ist dann riskant. Falls im Verkaufsversprechen stand, dass der Wohnsitz frei von jeglicher Besetzung bereitgestellt werden sollte, ist es noch Zeit, den Verkauf aufzuheben, da eine seiner Grundbedingungen nicht ausgefüllt worden ist. Falls diese Bestimmung nicht vorgesehen wurde, ist es die Aufgabe des Käufers, eine gerichtlich angeordnete Zwangsräumung des sich ohne Besitzurkunde befindenden Bewohners zu verlangen. Dies kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Der « Mietkauf » bietet hierfür eine Lösung. Dabei geht es um einen gesetzlich geregelten Vertrag (Gesetz des 12. Juli 1984), in dem der Verkäufer sich dem Erwerber gegenüber verpflichtet, den Besitz einer ganzen Wohnung oder eines Teils derselben auf ihn zu übertragen, indem der Erwerber per Einschreiben mit Empfangsbestätigung und nach bezahltem Aufenthalt seinen späteren Wunsch äußert. Der Kaufpreis kann in Raten gezahlt werden ; die Zahlung desselben kann aber auch verschoben werden, außerdem sollte eine im Voraus festgesetzte Gebühr bis Ende des Vorkaufsrechts ausgezahlt werden. Die auf dieser Grundlage verkaufte Wohnung kann neu oder schon älter sein, als Verkäufer können sich Privatpersonen oder Gesellschaften konstituieren. Der Vertrag für den « Mietkauf » muss fünf verschiedene Bedingungen erfüllen : Die Verpflichtung des Verkäufers, den Besitz der Wohnung an einem festgelegten Datum zu übertragen ; Das Recht seitens des Erwerbers, erst später den Besitz in Anspruch zu nehmen, indem er später seinen Willen äuert (was voraussetzt, dass er das Recht behält, den Wohsitz am festgelegten Datum nicht zu erwerben) ; Das Recht in der ersten Zeit die Wohnung gegen Mietauszahlung zu besetzen ; Die Pflicht, in dieser Zeit eine festgesetzte Gebühr bis Ende des Vorkaufsrechts auszuzahlen ; Am Anfang einen Kaufpreis angeben, der entweder in Raten gezahlt wird (in der ersten Zeit in regelmäßigen Abständen fällig), oder dessen Zahlung verschoben sein kann (eine einzige Zahlung bei Ende des Vorkaufsrechts).

Seit dem 19. Juni 1997 ist es Vorschrift, im Verkauf von Parzellen mit Eigentumswohnungen die Ausdehnung der verkauften Fläche zu erwähnen. Die Definition der Fläche wird in der Rechtsverordnung vom 23. Mai 1997 angegeben. Die berücksichtigte Fläche entspricht der der Fußböden der geschlossenen und überdachten Räume, nachdem die von den Wänden und Zwischenwänden, Treppen und Treppenhäuser, Türen- und Fensterrahmen in Anspruch genommene Fläche abgezogen wurde. Dabei werden die Fußböden der Räume und Raumteile, die niedriger als 1,80 Meter sind, nicht miteinbezogen. Es werden ebenfalls die Parzellen, deren Fläche weniger als 8 Quadratmeter beträgt, aus der Vermessung ausgeschlossen. Diese Fläche unterscheidet sich von der bewohnbaren Fläche (nach Paragraph R. 111-2 des Gesetzbuches für Wohn- und Bauwesen.)

Die Aufhebung des Kompromisses ist möglich, falls die Zustimmung, die beim Abschluss des Kompromisses gegeben wurde, ungültig ist, da zum Beispiel der Verkäufer falsche Angaben zum Ausmaß der Renovierungsarbeiten des Besitzes gegeben hat. Außerdem muss der Ausmaßdieser Bauarbeiten entscheidend für die Zustimmung gewirkt haben- was bedeutet, dass wenn der zukünftige Erwerber die wirklichen Angaben zu den Bauarbeiten gekannt hätte, er den Kompromiss gewiss nicht unterschrieben hätte.

Unter anderem ist möglich, eine solche Aufhebung zu erzielen, falls die beim Kauf gegebene Zustimmung ungültig wird. Die Ungültigkeit der Zustimmung kann aufgrund eines Fehlers über den wesentlichen Wert des Kaufobjekts erfolgen. Dies will heißen, dass der Besitz dem Verkäufer bekannte und für den Erwerber wichtige Merkmale nicht aufweist. Man kann ebenfalls Diebstahl geltend machen- insofern der Verkäufer dem Erwerber manche Informationen, die ihn davon abgehalten hätten,zu kaufen, nicht entdeckt hat.

Es ist keine legale Frist festgesetzt, aber meistenfalls vergehen zwischen dem Unterzeichnen des Kaufversprechens und dem des eigentlichen Kaufes 3 bis 4 Monate. Diese Frist hängt von der Erfüllung aufschiebender Bedingungen ab, sowie vom Erhalt seitens des Notars verschiedener Informationen ( Nachprüfen der Identität und der Zahlfähigkeit der Parteien, Eigentum und Merkmale des Kaufobjektes) und Dokumente, die zur Abfassung des Kaufakts notwendig sind.

Der Vertragsentwurf verpflichtet seinen Unterzeichner. Dieser ist zu dem, was er unterschrieben hat, gebunden und falls er nicht mehr kaufen will muss er dafür die Verantwortung übernehmen. Dann kann er Schadenersätze dem Verkäufer gegenüber verpflichtet sein. Aber keinesfalls kann man ihn dazu zwingen, das Objekt des Vertrags zu erwerben. Der Verkäufer ist zuständig für Information. Wenn er gewisse Tatsachen verschweigt, wird seine Verantwortung dafür eingesetzt. Außerdem ist er selbst dazu verpflichtet, sich zu informieren, um eventuellen Erwerbern die beste Auskunft zu geben. Zudem ist es des zukünftigen Erwerbers Aufgabe, sich beim Verkäufer selbst über den Gesamtzustand des Besitzes zu informieren. Meistenfalls ist der Vertragsentwurf von einem Notar verfasst. Es handelt sich öfters um den vom Verkäufer beauftragten Notar. Letzterer ist ebenfalls dazu verpflichtet, Ratschläge zu erteilen und Auskunft zu geben. Die Kosten der Abfassung dieses Vertragsentwurfs sind in der Vermittlungsgebühr des Immobilienmaklers oder in den Bezügen des Notars, der letztendlich den Kauf abschlieen wird, inbegriffen. In der Praxis zahlt man 10% des Kaufpreises. Diese Summe soll in den Händen eines von den Parteien ausgewählten Dritten gezahlt werden, und auf einem Spezialkonto aufbewahrt sein. Kann man nachdem man einen Besichtigungsschein in einem Immobilienbüro unterschrieben hat den Kauf mit einem anderen abschließen ? Der Besichtigungsschein verbietet einzig den direkten Handel mit dem Verkäufer, demnach ist es möglich, mit einem anderen Immobilienbüro zu verhandeln.

In der Regel müssen weder Verkäufer noch Erwerber einen Notar in Anspruch nehmen. Aber ein authentischer Kaufsakt wird verlangt (was ein Notariatsakt auch ist), um den Vertrag gemäß dem Gesetz über die Einspruchsmöglichkeit anderer Personen veröffentlichen zu können. Samt frei festgesetzter Honorare erhält der Notar entsprechende Bezüge, falls der Kauf abgeschlossen wird. Falls der Teil des Preises weniger als oder 3 048,98 € beträgt, entspricht der angewandte Prozentsatz 5% (Steuer nicht inbegriffen) ; Teil des Preises zw. 3 048,99 € und 6 097,96 € : angewandter Prozentsatz 3,3% (S. n. i.) ; Teil des Preises zw. 6 097,96 € und 16 769,39 € : angewandter Prozentsatz 1,65%(S.n.i) ; Teil des Preises höher als 16 769,39 € : angewandter Prozentsatz 0,825% (S.n.i) Diesen Bezügen wird die Mehrwertsteuer von 19,60% zugerechnet.

Der Besichtigungssschein ist ein Vertrag, der den Unterzeichner an einen Immobilienberater bindet. Im Allgemeinen steht darin, dass der eventuelle Erwerber versichert, den Besitz dank des Immobilienbüros besichtigt zu haben und sich dazu verpflichtet, einzig per Vermittlung dieses Büros zu kaufen. Falls der Immobilienberater über einen Alleinauftrag verfügt und erfährt, dass der Unterzeichner mit dem Verkäufer während der Gültigkeitsdauer des Scheins den Kauf abgeschlossen hat, kann er den Betrag seiner Vermittlungsgebühr erfordern, wenn nötig per gerichtliches Verfahren. Dennoch hat das Kassationsgericht entschieden, dass wenn ein Immobilienmakler einen Kaufauftrag ohne Exklusivität bekommen hat, er eventuellen Erwerbern keinen Besichtigungsschein mit ihn betreffenden Alleinauftrag unterzeichnen lassen kann.

Der Verkäufer kann die Verantwortung des Verursachers geltend machen und auf einen Schadenersatz bestehen. Doch hierfür muss er beweisen, dass die Zurücknahme ihm Schaden zugefügt hat.

Als Besitzer eines Wohngebäudes, das sie zum Kauf anbieten, oder als eventueller Erwerber desselben, sind sie dabei, einen Kaufkompromiss zu unterschreiben. Der Kompromiss ist ein Vertrag mittels welchen die Parteien, obgleich sie bezüglich des Objektes und des Preises einverstanden sind, den Verkauf auf ein späteres, festgesetzes oder zu festsetzendes Datum verschieben, so lange, bis manche aufgrund des Vertrags erzeugte Hindernisse wie zum Beispiel die Notwendigkeit einer Kreditgewährung aufgehoben sind. Falls Sie kein Facherwerber eines Wohnbesitzes sind, haben Sie sieben Tage Zeit, um den Kompromiss zurückzunehmen. Die Frist setzt erst am Tag nach der ersten Vorlage der Urkunde, die Ihnen den Kaufkompromiss bestätigt, ein. Die Zustellungsurkunde bekommen Sie per Einschreiben mit Empfangsbestätigung oder mit jedem beliebigen Mittel, der das Empfangsdatum nachweisbar macht, zugeschickt . Falls die Zustellung Ihnen per Einschreiben in Ihrer Abwesenheit angekündigt wird, setzt die Zurücknahmefrist am Tag nach der Bestätigung des Bekommens ein, und nicht am Tag nach dem Abholen auf der Post. Die Durchsetzung des Rechts, sich zurückzuziehen, besteht auf die für die Zustellung vorbestimmten Regeln. Sie müssen wissen, dass wenn ein Kompromiss oder ein einseitiges Versprechen dem Kaufsakt vorausliegt, Sie das Recht, sich zurückzuziehen, ausschlielich bezüglich dieses Vertragsentwurfes haben. Vorsicht : das Recht, sich zurückzuziehen, sollte keineswegs mit der Überlegungsfrist, die bei authentischen Notariatsakten einsetzt, verwechselt werden. Authentische Akten können nur nach 7 Tagen Überlegungsfrist unterschrieben werden, eine Frist, die erst ab der Zustimmung oder der Überreichung des Aktentwurfes durch den Notar einsetzt. Ein identisches Recht, sich zurückzuziehen, gibt es auch in folgenden Bereichen : beim Bau einer Wohnanlage, beim der Zeichnung eines Anteils bezüglich der Nutzung oder des Besitzes einer bestimmten Wohnanlage, aber auch beim Verkauf noch zu bauender Gebäude und beim « Mietkauf » des Immobilienbesitzes.